Frist und Termin
Eine unbefristete Wohnungsmiete können Mieter und Vermieter mit einer Frist von 3 Monaten auf einen ortsüblichen Termin kündigen (Art. 266c OR). Die Frist ist der Zeitraum, der vor dem Mietende liegen muss; der Termin ist der Tag, an dem die Miete enden darf. Im Mietvertrag kann eine längere Frist oder ein anderer Termin vereinbart werden, eine kürzere Frist nicht (Art. 266a Abs. 1 OR).
Welche Termine ortsüblich sind, regeln Kantone und Gemeinden unterschiedlich. Im Kanton Basel-Stadt gilt zum Beispiel jedes Monatsende ausser Ende Dezember (§ 214 EG ZGB). Steht im Vertrag nichts und gibt es keinen Ortsgebrauch, kann auf das Ende jeder 3-monatigen Mietdauer ab Mietbeginn gekündigt werden. Wählen Sie im Rechner die Termine aus Ihrem Vertrag; im Zweifel gibt die Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung Auskunft.
So rechnet der Rechner
- Massgebend ist der Tag, an dem die Kündigung beim Empfänger eintrifft, nicht der Poststempel. Die Frist beginnt am Tag danach und endet nach Art. 77 OR am Tag mit derselben Zahl.
- Die Miete endet am ersten Termin, der nicht vor dem Ende der Frist liegt.
- Trifft die Kündigung zu spät ein, ist sie nicht ungültig: Sie gilt für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).
Beispiele
Sie möchten auf Ende März ausziehen, und jedes Monatsende ist Termin. Für das Mietende am 31. März 2027 muss die Kündigung spätestens am 31. Dezember 2026 beim Vermieter sein.
Gelten die Termine wie in Basel-Stadt und trifft die Kündigung am 30. September 2026 ein, endet die Frist am 30. Dezember 2026. Ende Dezember ist kein Termin, die Miete endet deshalb erst am 31. Januar 2027.
Ohne Ortsgebrauch und mit Mietbeginn am 15. Mai 2025 sind die Termine der 14. August 2025, 14. November 2025, 14. Februar 2026 und so weiter, jeweils im Abstand von 3 Monaten. Eine Kündigung, die am 22. Oktober 2026 eintrifft, wirkt auf den 14. Februar 2027.
Wann gilt die Kündigung als eingetroffen?
Eine Kündigung ist eingetroffen, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, etwa in den Briefkasten. Kann die Post einen eingeschriebenen Brief nicht übergeben und hinterlässt eine Abholungseinladung, gilt er laut Bundesgericht an dem Tag als eingetroffen, an dem er auf der Post abgeholt werden kann: am selben Tag, wenn das noch zu erwarten ist, sonst in der Regel am Tag danach. Der letzte Tag der Abholfrist ist nicht massgebend, und Ferien oder Abwesenheit ändern daran nichts (BGE 143 III 15). Wer knapp vor einem Termin kündigt, sollte die Kündigung deshalb einige Tage früher versenden oder persönlich gegen Quittung übergeben.
Form und Kündigungsschutz
Beide Seiten müssen schriftlich kündigen. Vermieter brauchen das vom Kanton genehmigte Formular, bei einer Familienwohnung separat an beide Ehegatten bzw. eingetragenen Partner. Mieter brauchen für die Kündigung einer Familienwohnung die ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten bzw. der eingetragenen Partnerin oder des eingetragenen Partners. Fehlt etwas davon, ist die Kündigung nichtig (Art. 266l–266o OR). Eine Kündigung des Vermieters können Mieter innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten oder eine Erstreckung verlangen (Art. 273 OR).
Früher ausziehen: Ersatzmieter
Wer vor dem nächsten Termin ausziehen will, wird von der Mietzinspflicht nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR). Lehnt der Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter ab, endet die Zahlungspflicht trotzdem. Ohne Ersatzmieter schulden Sie den Mietzins bis zum nächsten Termin; der Vermieter muss sich aber anrechnen lassen, was er dadurch spart oder durch eine andere Verwendung der Wohnung gewinnt.