Mietzins-Rechner

So wird die Mietzinsanpassung berechnet

Die meisten Mieten in der Schweiz sind an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert ihn vierteljährlich. Seit dem 2. September 2025 beträgt er 1.25 %. Ändert er sich, darf der Vermieter die Miete erhöhen, oder Sie können als Mieterin oder Mieter eine Senkung verlangen. Massgebend ist der Satz, der bei Vertragsabschluss oder bei der letzten Mietzinsanpassung galt. Er steht im Mietvertrag.

Erhöhung: +3 % je 0.25 Prozentpunkte
Senkung: 3 × 100 ÷ (100 + 3) = −2.91 % je 0.25 Prozentpunkte
Beispiel 1.75 % → 1.25 %: −5.66 %

Die Sätze stammen aus Art. 13 der Verordnung über die Miete (VMWG): Liegt der Referenzzinssatz unter 5 %, sind es 3 % je Viertelprozent, zwischen 5 und 6 % 2.5 %, darüber 2 %. Mehrere Schritte werden zusammengezählt. Bei einer Senkung wird die Erhöhung zurückgerechnet, deshalb ist der Prozentsatz etwas kleiner.

Teuerung und Kostensteigerung

Der Vermieter darf einer Senkung die Teuerung und gestiegene Kosten seit der letzten Festsetzung entgegenhalten (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Die Teuerung zählt zu 40 % der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise (Art. 16 VMWG). Die Indexwerte finden Sie in der LIK-App des Bundesamts für Statistik; verwenden Sie für beide Monate dieselbe Basis.

Für die allgemeine Kostensteigerung gibt es keine Bundesregel. Schlichtungsbehörden akzeptieren oft eine Pauschale, im Kanton Zürich zum Beispiel 0.25 % pro Jahr als Regelfall, 0.5 % bei wenigen separat abgerechneten Nebenkosten und 0 % bei Neubauten bis fünf Jahre. Vor Gericht muss der Vermieter höhere Kosten in der Regel belegen; Pauschalen sind dort nur ausnahmsweise zulässig (Urteil 4A_88/2013).

Beispiel

Ihre Nettomiete beträgt CHF 1'500.00, der Vertrag beruht auf einem Referenzzinssatz von 1.75 %. Beim heutigen Satz von 1.25 % sinkt die Miete um 5.66 % oder CHF 84.91 auf CHF 1'415.09. Steigt der Landesindex seit der letzten Festsetzung zum Beispiel von 106.2 auf 108.5 Punkte und rechnet der Vermieter 34 Monate Kostensteigerung zu 0.25 % pro Jahr dagegen, bleibt eine Senkung von CHF 61.29 auf CHF 1'438.71.

So gehen Sie vor

Der Vermieter muss die Miete nicht von sich aus senken. Verlangen Sie die Senkung schriftlich, am besten eingeschrieben. Sie gilt ab dem nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit für eine Antwort. Lehnt er ab oder antwortet er nicht, können Sie innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos.

Eine Erhöhung muss der Vermieter auf dem amtlichen Formular mitteilen und begründen, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Sie können sie innert 30 Tagen anfechten. Nicht erfasst sind Luxuswohnungen, Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen und behördlich geförderte Wohnungen; Index- und Staffelmieten folgen eigenen Regeln.

Entwicklung des Referenzzinssatzes

Quelle: BWO, Stand 1.9.2026. Die nächste Publikation ist am 1. Dezember 2026 geplant.