So rechnen Banken die Tragbarkeit
Bevor eine Bank eine Hypothek gewährt, prüft sie zwei Dinge: ob genügend Eigenmittel vorhanden sind und ob Sie die Kosten auch bei steigenden Zinsen tragen können. Sie rechnet deshalb nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von meist 5 %. Dazu kommen Nebenkosten für den Unterhalt von rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr und die Amortisation. Genau genommen rechnet die Bank die Nebenkosten auf dem Belehnungswert, also dem tieferen Wert von Kaufpreis und Marktwert gemäss Schätzung der Bank; der Rechner verwendet den Kaufpreis. Zusammen sollen diese Kosten höchstens 33 % des Bruttoeinkommens betragen.
Kosten pro Jahr = Hypothek × 5 % + Kaufpreis × 1 % + Amortisation
Tragbarkeit = Kosten pro Jahr ÷ Bruttoeinkommen ≤ 33 %
Diese Werte sind keine Gesetzesvorschrift, sondern Praxis der Banken. Die Finanzmarktaufsicht FINMA nennt sie als Beispiele für nachhaltige Kriterien. Einzelne Banken rechnen etwas anders, zum Beispiel mit dem Nettoeinkommen. Sie können die Annahmen im Rechner anpassen.
Eigenmittel und Amortisation
Verbindlich sind die Mindestanforderungen der Schweizerischen Bankiervereinigung, die die FINMA als Mindeststandard anerkannt hat. Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen, etwa Erspartes, Säule 3a, Schenkungen oder Erbvorbezüge. Die meisten Banken verlangen insgesamt mindestens 20 % Eigenmittel; den Rest bis dahin dürfen Sie mit Geld aus der Pensionskasse decken.
Die Hypothek muss innert höchstens 15 Jahren gleichmässig auf zwei Drittel des Kaufpreises reduziert werden. Den Teil darüber nennt man 2. Hypothek. Viele Banken verlangen zudem, dass sie spätestens bei der Pensionierung zurückbezahlt ist. Geben Sie in diesem Fall im Rechner eine kürzere Dauer ein.
Beispiel
Sie kaufen eine Wohnung für CHF 1'000'000.00, bringen CHF 200'000.00 Eigenmittel mit und verdienen zusammen CHF 180'000.00 brutto im Jahr. Die Hypothek beträgt CHF 800'000.00, davon CHF 133'333.33 als 2. Hypothek. Die Bank rechnet mit CHF 40'000.00 Zins, CHF 10'000.00 Nebenkosten und CHF 8'888.89 Amortisation, zusammen CHF 58'888.89 pro Jahr. Das sind 32.7 % des Einkommens: Die Wohnung ist knapp tragbar.
Was der Rechner nicht berücksichtigt
Nicht enthalten sind Kaufnebenkosten wie Notar, Grundbuch und Handänderungssteuer, Steuern und der Eigenmietwert. Der Eigenmietwert auf selbst genutztem Wohneigentum fällt nach der Volksabstimmung vom 28. September 2025 ab dem 1. Januar 2029 weg; bis Ende 2028 gilt das bisherige System. Ein zweites Einkommen zählt in der Regel nur, wenn beide Personen die Hypothek gemeinsam aufnehmen. Renditeobjekte bewerten Banken strenger.